Melyek a műszaki ellenőr feladatai, és milyen további munkákkal bízható meg?

Műszaki ellenőr feladatai – gyors válasz tömören

A műszaki ellenőr az építtető helyszíni képviselőjeként ellenőrzi, hogy a kivitelezés megfelel-e a terveknek, a kivitelezési szerződésnek, a jogszabályoknak és a műszaki követelményeknek. Feladata többek között a munkák szakszerűségének, az e-építési naplónak, az eltakarásra kerülő szerkezeteknek, a beépített termékek dokumentumainak és a kivitelezői teljesítésnek az ellenőrzése. Az építtető ezen felül külön megbízhatja például a tervek és ajánlatok előzetes átvizsgálásával, gyakoribb helyszíni jelenléttel, részletes fotódokumentációval, költségkontrollal, szakági ellenőrök koordinálásával vagy a használatbavétel dokumentumainak összeállításában való közreműködéssel. A pontos feladatokat és az ellenőrzés gyakoriságát minden esetben írásbeli megbízási szerződésben kell rögzíteni.

Egy építtető gyakran úgy gondolja, hogy a „műszaki ellenőrzés” egyértelmű szolgáltatás: a szakember időnként kimegy az építkezésre, megnézi a munkát, és szól, ha hibát talál.

A valóság ennél összetettebb.

A műszaki ellenőrnek vannak jogszabályban meghatározott feladatai, de a megbízás terjedelme ennél jóval szélesebb is lehet. Nem mindegy például, hogy az ellenőr havonta egyszer vagy a kritikus munkafázisokhoz igazodva jelenik meg, csak a helyszíni kivitelezést vizsgálja, vagy a terveket, költségeket, részszámlákat és átadási dokumentumokat is ellenőrzi.

Ezért a műszaki ellenőr kiválasztásakor nemcsak a díjat kell megkérdezni. Legalább ilyen fontos tisztázni:

• pontosan milyen feladatot vállal,
• milyen gyakran jelenik meg a helyszínen,
• milyen dokumentációt készít,
• mit ellenőriz a számlázás előtt,
• mely szakágakra terjed ki a jogosultsága,
• és mely feladatokhoz kell további szakembert bevonni.

Mi a műszaki ellenőr alapvető feladata?

A műszaki ellenőr az építtető helyszíni képviselője. A kivitelezés teljes folyamatában azt ellenőrzi, hogy a munkák megfelelnek-e:

• a jogszabályoknak,
• a hatósági előírásoknak,
• a kivitelezési dokumentációnak,
• a kivitelezési szerződésnek,
• az előírt műszaki és minőségi követelményeknek.

A műszaki ellenőr tehát nem a kivitelező munkáját irányítja. Ez a kivitelező és a felelős műszaki vezető feladata. A műszaki ellenőr az építtető oldaláról vizsgálja, hogy valóban az és úgy készül-e el, amit az építtető megrendelt. A két szereplő feladata és megbízói oldala eltérő; a különbséget részletesen bemutatjuk a Műszaki ellenőr vagy felelős műszaki vezető? című cikkben.

Kötelező feladat vagy külön megbízás: mi a különbség?

A műszaki ellenőr feladatait két nagy csoportra érdemes bontani.

Arról, hogy milyen esetekben kötelező műszaki ellenőrt megbízni, és mikor érdemes akkor is bevonni, ha azt a jogszabály nem írja elő, külön cikkben írtunk: Mikor szükséges műszaki ellenőr az építkezésen?

Jogszabályban meghatározott feladatok

Ezek a műszaki ellenőri tevékenység alapfeladatai. Ha az építkezésen műszaki ellenőr közreműködik, ezeket nem lehet egyszerűen kihagyni a megbízásból csak azért, hogy a szolgáltatás olcsóbb legyen.

Külön megállapodás alapján vállalt feladatok

Az építtető a jogszabályi alapfeladatokon túl további munkákkal is megbízhatja a műszaki ellenőrt. Ezek tartalmát, gyakoriságát, felelősségi határát és díját egyértelműen rögzíteni kell a megbízási szerződésben.

A műszaki ellenőri szerződésnek tartalmaznia kell többek között az ellenőrzés gyakoriságát, a vállalt feladatokat, a díjazást és a jogszabályi feladatokon túl vállalt további szolgáltatásokat is.

1. A kivitelezés szakszerűségének ellenőrzése

A műszaki ellenőr egyik legfontosabb feladata annak vizsgálata, hogy az építési-szerelési munka a jóváhagyott építészeti-műszaki dokumentáció és a kivitelezési tervek alapján készül-e.

Nemcsak azt kell néznie, hogy a munka esztétikailag elfogadható-e, hanem például azt is, hogy:

• megfelelő helyre kerültek-e a szerkezetek,
• betartották-e a terv szerinti méreteket és rétegrendeket,
• szakszerű-e a csomópontok kialakítása,
• megfelelő technológiával dolgoznak-e,
• teljesülnek-e a szerződésben meghatározott minőségi követelmények.

A műszaki ellenőr nem helyettesíti a tervezőt és nem tervezi át önállóan az épületet. Ha a kivitelezés során tervmódosítás válik szükségessé, javaslatot tesz az építtetőnek, és jelzi, ha tervező bevonása szükséges.

2. A tervek, engedélyek és szükséges dokumentumok meglétének ellenőrzése

A kivitelezést csak a szükséges és megfelelő tartalmú dokumentáció alapján szabad végezni.

A műszaki ellenőr ezért ellenőrzi, hogy rendelkezésre állnak-e az adott munkafázishoz szükséges:

• záradékolt vagy jóváhagyott tervek,
• kivitelezési tervek,
• szakági munkarészek,
• műszaki leírások,
• részlettervek,
• szükséges vizsgálatok és felmérések.

Ez azonban nem feltétlenül jelent teljes körű tervellenőrzést. A tervdokumentáció részletes, kivitelezés előtti felülvizsgálata külön, bővebb megbízási feladatként is meghatározható.

A kivitelezés előtti részletes dokumentációvizsgálatról a tervellenőrzési szolgáltatásunk oldalán olvashat bővebben.

3. A kitűzés és a szükséges vizsgálatok ellenőrzése

A műszaki ellenőr ellenőrzi az építmény kitűzésének helyességét, valamint szükség esetén azt is, hogy megtörténtek-e az előírt:

• geodéziai,
• geotechnikai,
• környezetvédelmi,
• talajmechanikai,
• vagy egyéb műszaki vizsgálatok.

Nem a műszaki ellenőr végzi el helyettük a geodéta vagy a geotechnikus munkáját, hanem azt ellenőrzi, hogy a szükséges vizsgálatok rendelkezésre állnak-e, és a kivitelezés során figyelembe vették-e az eredményeiket.

4. Az e-építési napló ellenőrzése

E-napló-köteles építkezésen a műszaki ellenőr rendszeresen ellenőrzi az e-építési naplót.

Feladata lehet többek között:

• a naplóbejegyzések áttekintése,
• a kivitelezői és felelős műszaki vezetői bejegyzések észrevételezése,
• az ellenőrzések dokumentálása,
• a hibák és hiányosságok rögzítése,
• a szükséges intézkedések bejegyzése,
• a teljesítésigazolások rögzítése.

A műszaki ellenőrnek a saját ellenőrzési tevékenységét is dokumentálnia kell az e-építési naplóban.

Az elektronikus építési napló megnyitásával, vezetésével és a résztvevők feladataival kapcsolatban az e-napló vezetésről szóló szolgáltatásoldalunkon talál további információt.

5. Az eltakarásra kerülő szerkezetek ellenőrzése

Ez a műszaki ellenőrzés egyik legfontosabb része.

Eltakarásra kerülő szerkezet például:

• az alapozás és annak vasalása,
• a födém vasalása,
• a talajnedvesség vagy talajvíz elleni szigetelés,
• a gépészeti és villamos vezetékek egy része,
• a tető vagy a könnyűszerkezetes fal belső rétegei,
• a hőszigetelés egyes csomópontjai.

Miután ezekre rákerül a beton, a vakolat, a burkolat vagy más takaró réteg, ellenőrzésük már csak bontással lehetséges.

A műszaki ellenőrnek ezért még eltakarás előtt kell megvizsgálnia a szerkezetet. Ha további vizsgálatot tart szükségesnek, ezt is előírhatja vagy javasolhatja, és az eredményeket dokumentálnia kell.

6. A hibák, hiányosságok és eltérések rögzítése

Ha a műszaki ellenőr hibát vagy a tervektől, szerződéstől eltérő kivitelezést észlel, azt nem elég szóban jeleznie.

A problémát dokumentálnia kell, és az építtetőt haladéktalanul tájékoztatnia kell minden olyan körülményről, amely befolyásolhatja a terv és a szerződés szerinti teljesítést.

A dokumentálás történhet például:

• e-napló-bejegyzéssel,
• helyszíni jegyzőkönyvvel,
• fényképekkel,
• hibajegyzékkel,
• írásos emlékeztetővel.

A részletes fényképes jegyzőkönyv vagy minden helyszíni szemle után küldött külön jelentés azonban már olyan többletszolgáltatás lehet, amelyet célszerű külön rögzíteni a szerződésben.

7. A beépített építési termékek ellenőrzése

A műszaki ellenőr ellenőrzi, hogy a tervben meghatározott vagy azzal legalább azonos műszaki teljesítményű termékeket építik-e be, és rendelkezésre állnak-e a szükséges teljesítménynyilatkozatok.

Ha a kivitelező egy betervezett terméket másik termékkel szeretne helyettesíteni, önmagában nem elegendő az, hogy az új termék olcsóbb vagy könnyebben beszerezhető.

A helyettesítő terméknek legalább az előírt műszaki teljesítményt kell biztosítania. A termékcseréhez a tervező jóváhagyása és az építtető egyetértése is szükséges lehet.

A műszaki ellenőr feladata ilyenkor nem egy új építési termék önkényes kiválasztása, hanem a megfelelőség vizsgálata, az egyeztetés és a döntés dokumentálása.

8. Az építtető műszaki döntéseinek előkészítése

A műszaki ellenőr nemcsak hibákat keres. Fontos feladata, hogy a kivitelezés közben felmerülő műszaki kérdésekben segítse az építtetőt.

Például megvizsgálhatja:

• elfogadható-e egy kivitelezői módosítási javaslat,
• szükséges-e tervezői egyeztetés,
• indokolt-e egy további szakértő bevonása,
• milyen műszaki következménye lehet egy anyagcserének,
• milyen javítás fogadható el egy hibás munkarész esetében.

A végső építtetői vagy tervezői döntést nem minden esetben a műszaki ellenőr hozza meg, de szakmailag előkészíti azt.

9. A pénzügyi elszámolások és felmérések ellenőrzése

A műszaki ellenőr ellenőrizheti, hogy a kivitelező által elszámolni kívánt munkák valóban elkészültek-e, és a számlázott teljesítés megfelel-e az elvégzett munka mennyiségének és minőségének.

Ez kiterjedhet például:

• a részszámlák műszaki tartalmának vizsgálatára,
• a felmérési napló ellenőrzésére,
• a teljesítési százalék ellenőrzésére,
• a pótmunka műszaki indokoltságának vizsgálatára,
• a hibás vagy hiányos munkák értékelésére,
• a számlázható összegre tett javaslatra.

A műszaki ellenőr nem könyvelő és nem jogi képviselő. A számlák mögötti műszaki teljesítést vizsgálja.

10. Teljesítésigazolás kiállítása

A fővállalkozó kivitelező az elvégzett munka alapján rész- vagy végszámlát kíván kiállítani. A teljesítésigazolás azt rögzíti, hogy az adott építési munka milyen mértékben, mennyiségben és minőségben készült el.

A műszaki ellenőr a megállapított teljesítés alapján javaslatot tesz a számlázható összegre, és a teljesítésigazolást az e-építési naplóban is rögzíti.

Ha a javasolt számlázható összeg eltér a kivitelezési szerződés alapján igényelt összegtől, az eltérést indokolni kell.

Fontos, hogy a teljesítésigazolási jog és annak pontos rendje a kivitelezési, valamint a műszaki ellenőri szerződésben is egyértelmű legyen.

11. Rendszeres helyszíni ellenőrzés

A műszaki ellenőrzés nem lehet pusztán távoli dokumentumvizsgálat.

A hatályos szabályozás szerint a kivitelezést a szerződésben meghatározott időközönként, de legalább tíznaponként helyszínen is ellenőrizni kell, és az ellenőrzést az e-építési naplóban rögzíteni kell.

Ez azonban csak egy minimális időköz. Nem jelenti azt, hogy egy családi ház építését minden esetben elegendő tíznaponta egyszer ellenőrizni.

Bizonyos időszakokban több fontos munkafázis néhány napon belül követheti egymást. Ilyen esetben az ellenőrzéseket nem pusztán naptári rendszerességhez, hanem a kivitelezés kritikus pontjaihoz kell igazítani.

12. Részvétel a műszaki átadás-átvételben

A kivitelezés végén a műszaki ellenőr részt vesz a műszaki átadás-átvételi eljárásban.

Ennek során vizsgálja többek között:

• elkészültek-e a szerződésben vállalt munkák,
• megfelelnek-e a terveknek és a műszaki követelményeknek,
• milyen hibák vagy hiányosságok maradtak,
• mely munkákat kell kijavítani,
• mikorra kell elvégezni a javításokat,
• átvehető-e az épület vagy az adott munkarész.

A műszaki ellenőr segít a hibajegyzék összeállításában, ellenőrizheti a javításokat, és műszaki oldalról előkészíti az építtető átvételi döntését.

13. Több fővállalkozó munkájának összehangolása

Ha az építkezésen több, az építtetővel közvetlenül szerződő fővállalkozó dolgozik, a műszaki ellenőr összehangolja a felelős műszaki vezetők tevékenységét.

Ez nem jelenti azt, hogy átveszi a kivitelezők munkaszervezési feladatát. A cél az, hogy:

• az egymásra épülő munkafázisok műszakilag kapcsolódjanak,
• ne maradjanak ellenőrizetlen határfelületek,
• rendelkezésre álljanak a szükséges nyilatkozatok,
• az egyes kivitelezők teljesítései elkülöníthetők legyenek,
• a használatbavétel dokumentumai összeálljanak.

Milyen további feladatokkal bízható meg a műszaki ellenőr?

A jogszabályi alapfeladatokon túl az építtető számos további szolgáltatást kérhet. Ezek azonban nem automatikusan részei minden műszaki ellenőri ajánlatnak.

14. Kivitelezés előtti tervfelülvizsgálat

A műszaki ellenőr még a szerződéskötés és a munkaterület átadása előtt átnézheti a tervdokumentációt abból a szempontból, hogy:

• alkalmas-e a kivitelezés megkezdésére,
• vannak-e hiányzó vagy egymásnak ellentmondó részletek,
• tisztázottak-e a szerkezeti csomópontok,
• rendelkezésre állnak-e a szükséges szakági tervek,
• milyen kockázatok várhatók a kivitelezés során.

Ez nem azonos a tervezői felelősséggel vagy a jogszabály szerinti önálló tervellenőri tevékenységgel. A műszaki ellenőr az építtető szempontjából vizsgálja a dokumentáció kivitelezhetőségét és ellenőrizhetőségét.

15. Kivitelezői ajánlatok műszaki összehasonlítása

Két kivitelezői ajánlat végösszege önmagában nem feltétlenül hasonlítható össze. Az egyik ajánlat tartalmazhat olyan munkákat, amelyeket a másik kihagyott vagy külön tételként kezel.

A műszaki ellenőr külön megbízással segíthet:

• az ajánlatok műszaki tartalmának összevetésében,
• a hiányzó tételek felismerésében,
• a mennyiségek ellenőrzésében,
• az eltérő anyagminőségek feltárásában,
• az ajánlatok összehasonlíthatóvá tételében.

16. A kivitelezési szerződés műszaki mellékleteinek átnézése

A szerződés jogi ellenőrzése ügyvédi feladat. A műszaki ellenőr azonban átnézheti a szerződés műszaki részeit, például:

• a vállalt műszaki tartalmat,
• a teljesítési szakaszokat,
• a részszámlázás feltételeit,
• az eltakarás előtti értesítés rendjét,
• a pótmunka és többletmunka műszaki kezelését,
• az átadandó dokumentumokat,
• a minőségi követelményeket.

17. Gyakoribb vagy munkafázishoz kötött helyszíni jelenlét

A tíznaponkénti ellenőrzés nem feltétlenül elegendő minden beruházásnál.

Külön meg lehet állapodni például:

• heti egy vagy több helyszíni szemlében,
• kritikus munkafázisok kötelező ellenőrzésében,
• betonozás előtti szemlében,
• vízszigetelés eltakarás előtti ellenőrzésében,
• nyílászáró-beépítés ellenőrzésében,
• hőszigetelési csomópontok vizsgálatában,
• rendkívüli probléma esetén történő kiszállásban.

18. Részletes fényképes jelentések készítése

A jogszabály szerinti dokumentálás nem feltétlenül jelent minden helyszíni bejárás után részletes, külön PDF-jelentést.

Az építtető külön kérheti:

• fényképes helyszíni beszámoló készítését,
• hibajegyzék vezetését,
• javítási határidők nyomon követését,
• heti vagy havi státuszjelentést,
• költség- és határidőriportot.

Ez különösen hasznos lehet akkor, ha az építtető nem tud rendszeresen jelen lenni az építkezésen.

19. Költségkontroll és változáskezelés

A műszaki ellenőr külön megbízással részletesebb költségkontrollt is végezhet, például:

• nyomon követheti a szerződéses keret alakulását,
• külön kezelheti a pótmunkákat,
• ellenőrizheti a mennyiségi változásokat,
• vezetheti a jóváhagyott és elutasított módosításokat,
• előre jelezheti a várható többletköltségeket.

Ez már túlmutathat az egyszerű részszámla-ellenőrzésen, ezért a szolgáltatás tartalmát pontosan rögzíteni kell.

20. Kooperációk és műszaki egyeztetések vezetése

Az építtető megbízhatja a műszaki ellenőrt azzal is, hogy rendszeres kooperációkat szervezzen és vezessen.

A kooperáció során rögzíthetők:

• az aktuális műszaki kérdések,
• a meghozott döntések,
• a felelősök és határidők,
• a tervmódosítási igények,
• a kivitelezők közötti kapcsolódási pontok,
• az ütemezést akadályozó körülmények.

A kooperációvezetés már részben beruházáslebonyolítói vagy projektmenedzsment-jellegű feladat is lehet, ezért ennek pontos határait tisztázni kell.

21. Szakági műszaki ellenőrök koordinálása

Egy magasépítési műszaki ellenőr jogosultsága nem terjed ki automatikusan minden szakág teljes körű ellenőrzésére.

Külön jogosultságú szakemberre lehet szükség például:

• épületgépészeti,
• épületvillamossági,
• mélyépítési,
• közlekedési,
• hírközlési,
• vagy más sajátos építményfajtához tartozó munkáknál.

Az általános műszaki ellenőr megbízható a szakági ellenőrök munkájának koordinálásával, de a saját jogosultságán kívüli szakági ellenőrzést nem végezheti el helyettük.

24. Közreműködés a használatbavétel dokumentumaiban

Külön megbízás alapján a műszaki ellenőr közreműködhet a használatbavételi eljáráshoz szükséges mellékletek összegyűjtésében és összeállításában.

Ez jelentheti például annak ellenőrzését, hogy rendelkezésre állnak-e:

• a kivitelezői és felelős műszaki vezetői nyilatkozatok,
• a mérési és próbaüzemi jegyzőkönyvek,
• a teljesítménynyilatkozatok,
• a kezelési és karbantartási dokumentumok,
• a hulladék-nyilvántartások,
• a megvalósulási dokumentumok.

A szükséges dokumentumokat jellemzően nem a műszaki ellenőr állítja ki a kivitelezők vagy más szakemberek helyett. Azok meglétét, megfelelőségét és összerendezettségét ellenőrzi.

25. Utóellenőrzés és jótállási időszak

A műszaki ellenőr megbízása nem feltétlenül ér véget az átadás-átvétellel.

A szerződés kiterjedhet:

• a hibajavítások utóellenőrzésére,
• a birtokbaadás támogatására,
• a jótállási bejárásokra,
• a garanciális hibák műszaki dokumentálására,
• a jótállási időszak végén tartott ellenőrzésre.

Ezek jellemzően külön megrendelhető feladatok.

Mit nem várhatunk el automatikusan a műszaki ellenőrtől?

A műszaki ellenőr sokoldalú szereplő, de nem helyettesít minden más szakembert.

A műszaki ellenőri megbízás önmagában nem jelenti automatikusan, hogy az ellenőr:

• megtervezi vagy áttervezi az épületet,
• felelős műszaki vezetőként irányítja a kivitelezőt,
• megszervezi a kivitelezők napi munkáját,
• jogi tanácsot ad vagy ügyvédként jár el,
• könyvelési vagy adótanácsadási feladatot végez,
• igazságügyi vagy építésügyi műszaki szakértői véleményt készít,
• saját jogosultságán kívüli szakági munkát ellenőriz,
• garantálja, hogy egyetlen kivitelezési hiba sem fordul elő.

A műszaki ellenőr felelőssége az általa vállalt és jogszabályban meghatározott feladatok szakszerű ellátására terjed ki.

Mi szerepeljen a műszaki ellenőri szerződésben?

A korrekt megbízás nem annyiból áll, hogy „műszaki ellenőrzés családi ház építéséhez”.

A szerződésben célszerű pontosan rögzíteni:

• az építkezés helyét és tárgyát,
• a műszaki ellenőr jogosultságát,
• a megbízás kezdetét és végét,
• az ellenőrzések gyakoriságát,
• a kötelezően ellenőrzendő munkafázisokat,
• az e-naplóval kapcsolatos feladatokat,
• a jelentések formáját és gyakoriságát,
• a teljesítésigazolás rendjét,
• a költségellenőrzés terjedelmét,
• a szakági ellenőrök bevonásának módját,
• a külön kiszállások feltételeit,
• a használatbavételhez kapcsolódó feladatokat,
• az utóellenőrzés és jótállási közreműködés tartalmát,
• a díjazást és a járulékos költségeket.

A részletes szerződés nem bizalmatlanság. Mindkét fél számára egyértelművé teszi, hogy mit tartalmaz a szolgáltatás.

Összegzés

A műszaki ellenőr feladata nem merül ki abban, hogy időnként körbejárja az építkezést.

A jogszabályban meghatározott alapfeladatai közé tartozik többek között:

• a kivitelezés szakszerűségének ellenőrzése,
• a tervek és a szerződés szerinti megvalósulás vizsgálata,
• az e-napló ellenőrzése,
• az eltakarásra kerülő szerkezetek vizsgálata,
• a hibák dokumentálása,
• a beépített termékek megfelelőségének ellenőrzése,
• a pénzügyi teljesítés műszaki vizsgálata,
• a teljesítésigazolás,
• valamint az átadás-átvételben való részvétel.

Az építtető ezen túlmenően számos további feladattal bízhatja meg: terv- és ajánlatvizsgálattal, gyakoribb helyszíni jelenléttel, részletes költségkontrollal, fényképes jelentésekkel, kooperációvezetéssel, szakági koordinációval vagy a használatbavételi dokumentáció összeállításának támogatásával.

A lényeg, hogy a megbízás tartalma ne maradjon általános. A feladatokat, a felelősségi határokat és az ellenőrzések gyakoriságát még az építkezés megkezdése előtt pontosan rögzíteni kell.

Építkezés előtt áll, vagy már folyamatban van a kivitelezés?

Az MRNK műszaki ellenőrzési szolgáltatása a beruházás jellegéhez és kockázataihoz igazodik: a megbízásban pontosan meghatározzuk az ellenőrzési pontokat, a helyszíni jelenlét gyakoriságát és a további építtetői támogatás tartalmát.

Gyakori kérdések