Sok építtető abban a hitben vág neki a kivitelezői versenyeztetésnek, hogy ha megvannak a tervek – legyen szó egyszerű bejelentési, engedélyezési vagy akár kiviteli dokumentációról –, onnantól már csak be kell kérni néhány árajánlatot, majd kiválasztani a legkedvezőbbet.
A gyakorlatban azonban a kész tervek önmagukban még nem feltétlenül biztosítják, hogy több kivitelező ugyanarra a műszaki tartalomra és ugyanazokra a mennyiségekre adjon árat. Emiatt két, első pillantásra összehasonlíthatónak tűnő kivitelezői ajánlat mögött jelentősen eltérő tartalom is állhat.
Ha már a tervdokumentáció teljessége, szakági összhangja vagy kivitelezhetősége is kérdéses, érdemes még az ajánlatkérés előtt független tervellenőrzést kérni.
Arról, hogy miért érdemes ezt még a kivitelezői versenyeztetés és a szerződéskötés előtt elvégezni, a Tervellenőrzés kivitelezés előtt című cikkünkben írunk részletesen.
Ennek egyik leggyakoribb oka, hogy a tervek mellett nem készült minden ajánlattevő számára azonos, tételes költségvetési kiírás.
Röviden: A kivitelezői ajánlatok akkor hasonlíthatók össze érdemben, ha minden ajánlattevő ugyanazt a műszaki tartalmat, mennyiségeket és minőségi követelményeket árazza. A kész tervek önmagukban ezt nem minden esetben biztosítják. Ebben segít az egységes, tételes költségvetési kiírás.
Mit adnak valójában a kész tervek – és mit nem?
Fontos különbséget tenni a tervdokumentáció és az ajánlatkéréshez használható tételes költségvetési kiírás között.
Egy egyszerű bejelentéshez vagy engedélyezési eljáráshoz készülő dokumentáció elsődleges célja nem a kivitelezés valamennyi tételének és mennyiségének meghatározása.
Egy megfelelően kidolgozott kiviteli dokumentáció ennél lényegesen részletesebb: tartalmazhat pontos rétegrendeket, csomópontokat, szerkezeti megoldásokat és műszaki követelményeket. A kiviteli terv és a tételes árazási kiírás azonban nem ugyanaz a dokumentum, és más a funkciójuk. A kiviteli terv megléte ezért önmagában nem jelenti azt, hogy rendelkezésre áll minden ajánlattevő számára egységesen használható mennyiségi és árazási struktúra is.
Az ajánlatok összevetéséhez többek között egyértelműnek kell lennie:
- az alkalmazandó szerkezeteknek és anyagminőségeknek,
- az egyes munkanemekhez tartozó mennyiségeknek,
- a kiegészítő és kapcsolódó munkák körének,
- annak, hogy mely munkák tartoznak bele az ajánlatba és melyek nem,
- valamint annak, hogy minden ajánlattevő ugyanazt a tartalmat árazza.
Ha ezek nincsenek előre rögzítve, a hiányzó részleteket az ajánlattevők saját feltételezéseik alapján egészítik ki.
Hogyan hasonlíthatók össze a kivitelezői ajánlatok?
A kivitelezői ajánlatok összehasonlítása akkor ad valódi eredményt, ha nem csupán a végösszegeket tesszük egymás mellé.
Ehhez az szükséges, hogy minden kivitelező ugyanazokra a munkatételekre, ugyanazokra a mennyiségekre és azonos műszaki követelményekre adjon árat. Így láthatóvá válik, hogy az egyes ajánlatok közötti különbség valóban az árképzésből ered-e, vagy egyszerűen eltérő tartalmat számoltak.
Egy ajánlat például lehet első ránézésre kedvezőbb azért, mert valamely munkarész, segédanyag vagy kapcsolódó feladat nem szerepel benne. Ez később pótmunka vagy többletköltség formájában jelenhet meg.
Mitől lesz összehasonlítható két építési árajánlat?
Két építési árajánlat akkor vethető össze érdemben, ha azonos munkatartalom, mennyiség és minőségi követelmény áll mögöttük.
Ha az egyik kivitelező egy adott szerkezetet teljes rendszerként, minden szükséges kiegészítő munkával számol, míg a másik csak annak fő tételeit árazza, a két végösszeg közvetlenül nem hasonlítható össze.
Ugyanez igaz az anyagminőségre is. Egy olcsóbb termék, egyszerűbb műszaki megoldás vagy kihagyott munkafázis jelentős árkülönbséget okozhat úgy, hogy ez a végösszegből önmagában nem látható.
Ezért nem az az első kérdés, hogy melyik ajánlat olcsóbb, hanem az, hogy valóban ugyanarra kaptunk-e ajánlatot.
Nem szeretne heteket vagy akár hónapokat elveszíteni olyan kivitelezői ajánlatok bekérésével, amelyekről csak később derül ki, hogy valójában nem összehasonlíthatók?
Egy előre elkészített, tételes költségvetési kiírással minden ajánlattevő ugyanarra a műszaki tartalomra adhat árat.
Miért kap az építtető gyakran csak egy végösszeget?
Tételes kiírás nélkül a kivitelezők gyakran összesített árat vagy Ft/m² alapú becslést adnak.
Ez első pillantásra könnyen összehasonlíthatónak tűnik, valójában azonban nem feltétlenül derül ki belőle:
- milyen anyagminőséggel számolt az ajánlattevő,
- pontosan mely szerkezeti megoldásokat tartalmazza az ár,
- milyen kiegészítő munkák szerepelnek benne,
- milyen mennyiségekkel számolt,
- illetve milyen tételeket nem tartalmaz az ajánlat.
Két közel azonos végösszeg mögött ezért jelentősen eltérő műszaki tartalom állhat. Fordítva is igaz: egy magasabb összegű ajánlat akár több munkát és teljesebb tartalmat is tartalmazhat.
Ez nem a kivitelező hibája
Fontos leszögezni, hogy ha egy kivitelező az ajánlatadáshoz nem készít saját maga részletes, tételes mennyiségi kiírást, az önmagában nem szakmai hiányosság.
Egy családi ház teljes költségvetési kiírásának összeállítása jelentős szakmai munkát és időráfordítást igényel. Az ajánlattétel pillanatában azonban a kivitelező még nem tudja, hogy ő kapja-e meg a munkát.
Érthető tehát, ha egy vállalkozó nem vállal jelentős mennyiségű ingyenes előkészítő munkát minden olyan projektnél, amelyre ajánlatot kérnek tőle.
Éppen ezért célszerű, ha az ajánlattevők nem külön-külön próbálják meghatározni az árazandó tartalmat, hanem az építtető biztosít számukra egységes ajánlatkérési alapot.
Ha a kivitelező készíti a kiírást, az sem ideális
A kérdés fordítottja is problémás lehet.
Ha az egyik ajánlattevő saját maga állítja össze azt a részletes műszaki és mennyiségi tartalmat, amelyre később árat ad, az az ő szempontjából teljesen érthető. Az így készült kiírás azonban az ő értelmezését és műszaki megoldásait követi.
Egy másik kivitelező ettől eltérő szerkezetekkel, mennyiségekkel vagy munkahatárokkal számolhat.
Így könnyen előfordulhat, hogy papíron több kivitelezői ajánlat áll rendelkezésre, valójában azonban mindegyik kissé más műszaki tartalomra vonatkozik.
Szeretné, hogy az ajánlattevők ne saját feltételezéseik alapján határozzák meg, mire adnak árat?
Független költségvetési kiírással előre rögzíthető a műszaki tartalom és a mennyiség, így minden kivitelező ugyanazt árazza.
A helyes sorrend: előbb a tartalom, utána az ár
Nem szerencsés, ha a műszaki tartalom utólag igazodik egy már bemondott végösszeghez.
Először azt kell meghatározni, hogy mit szeretne ténylegesen megvalósítani az építtető: milyen szerkezetekkel, milyen minőségben, milyen részletekkel és milyen kapcsolódó munkákkal.
Erre az egységesen meghatározott tartalomra kérhetők be a kivitelezői ajánlatok.
Így már nem az történik, hogy három kivitelező három különböző feltételezés alapján mond három árat, hanem ugyanannak a műszaki tartalomnak a megvalósítására érkeznek ajánlatok.
Mire jó a független, tételes költségvetési kiírás?
Az ajánlatkéréshez készített tételes költségvetési kiírás közös alapot teremt minden ajánlattevő számára.
Az ajánlatkéréshez jellemzően árazatlan költségvetési kiírás adható át a kivitelezőknek, amelyben ugyanazok a munkanemek, tételek és mennyiségek szerepelnek. Az ajánlattevők ebbe írják be saját egységáraikat és vállalási áraikat.
Ennek eredményeként:
- minden kivitelező ugyanazokat a tételeket árazza,
- az ajánlatok nemcsak végösszegben, hanem tételenként is összevethetők,
- könnyebben észrevehető, ha valamelyik ajánlatból hiányzik egy munkarész,
- láthatóvá válnak a jelentős árkülönbséget mutató tételek,
- a véglegesített kiírás később a kivitelezési szerződés műszaki tartalmának egyik fontos alapja lehet.
Ez nem jelenti azt, hogy egy tételes költségvetési kiírás használatával automatikusan olcsóbb lesz az építkezés.
A valódi előny az, hogy az építtető nagyobb eséllyel ugyanazt hasonlítja ugyanazzal, és pontosabban látja, hogy az általa meghatározott műszaki tartalmat az egyes kivitelezők milyen áron vállalják.
Az ár csak az egyik szempont
A kivitelező kiválasztásánál a végösszeg fontos, de nem lehet az egyetlen döntési szempont. Egy összetett családi háznál ezt a döntést az építési projektmenedzsment részeként érdemes a műszaki tartalommal, referenciákkal, szervezettséggel és a teljes projekt igényeivel együtt értékelni.
Érdemes figyelembe venni a referenciákat, a korábbi megrendelők tapasztalatait, a vállalt határidőt, a fizetési feltételeket, az ajánlatból kizárt tételeket, valamint a kommunikációt és a kialakuló bizalmat is.
Egy családi ház kivitelezése hosszú és szoros együttműködés. A tételes költségvetési kiírás nem ezeket a szempontokat váltja ki, hanem abban segít, hogy az ár is valóban összehasonlítható szempont legyen a többi mellett. A kivitelező kiválasztása után a megvalósítás következő szakaszában a kivitelezés lebonyolítása és a résztvevők koordinációja kerül előtérbe.
Összegzés
A kész tervek fontos alapot jelentenek a kivitelezéshez, de önmagukban nem feltétlenül elegendők ahhoz, hogy több kivitelező ajánlata ugyanarra a műszaki tartalomra vonatkozzon.
A kivitelezői ajánlatok összehasonlításának alapja az, hogy minden ajánlattevő ugyanazokat a munkákat, mennyiségeket és minőségi követelményeket árazza.
Egy független, tételes költségvetési kiírás ezt a közös alapot teremti meg. Így nem egyszerűen különböző végösszegeket hasonlítunk össze, hanem ténylegesen láthatóvá válik, hogy ugyanazt a megvalósítandó tartalmat ki és milyen áron vállalja.