Nem kell építési szakemberré válnia ahhoz, hogy megalapozott döntéseket hozzon a saját házáról. Egy családi ház megvalósítása során építész, szakági tervezők, kivitelezők, beszállítók és műszaki ellenőr dolgozhat ugyanazon a projekten. Mindegyiküknek megvan a saját feladata, tudása és felelőssége. Ettől azonban még szükség lehet valakire, aki a teljes folyamatot végig az építtető szemszögéből látja.
Az építési projektmenedzsment és az építtetői képviselet célja éppen ez: összefogni a döntésekhez szükséges információkat, koordinálni a folyamatot, felismerni az egyes döntések közötti összefüggéseket, és segíteni abban, hogy a telekválasztástól a tervezésen és kivitelezésen át az átadásig következetesen ugyanazok a megrendelői célok érvényesüljenek.
Ez különösen egy nagy értékű, egyedi családi háznál válik fontossá, ahol egyetlen döntésnek egyszerre lehet építészeti, műszaki, energetikai, költség- és időbeli következménye.
Mit jelent az építési projektmenedzsment egy családi háznál?
A projektmenedzsmentet könnyű összekeverni a szervezéssel.
Pedig nem arról van szó, hogy valaki helyettünk időpontokat egyeztet, e-maileket küld és összehívja a szereplőket.
Egy családi ház építési projektmenedzsmentje ennél jóval többet jelent.
A projektmenedzser feladata, hogy a beruházás egészét lássa: a megrendelői igényeket, a tervezési döntéseket, a műszaki tartalmat, a költségeket, a kivitelezhetőséget, a szereplők feladatait és a későbbi következményeket.
Nem ő tervezi meg az épületet az építész helyett. Nem veszi át a statikus, a gépész vagy a villamos tervező feladatát. Nem épít a kivitelező helyett, és nem azonos a műszaki ellenőrrel sem.
A szerepe az, hogy a megrendelő mellett legyen egy olyan műszaki partner, aki a részfeladatokat egyetlen projektként kezeli.
Ebben a cikkben építtetői képviselet alatt ezt a megrendelői oldali műszaki projektmenedzsmentet értjük.
Ha nincs ideje – vagy nem akarja magát építési szakemberré képezni
Természetesen projektmenedzser nélkül is lehet családi házat építeni.
Az építtető maga is megkeresheti a tervezőt, utánanézhet az egyes műszaki megoldásoknak, bekérheti a kivitelezői ajánlatokat, egyeztethet a szakági tervezőkkel, összehasonlíthatja a termékeket, figyelheti a költségeket és részt vehet minden kivitelezési döntésben.
Ehhez ma rengeteg információ rendelkezésre áll. Segíthetnek szakemberek, szakmai oldalak, fórumok, gyártói információk és mesterséges intelligencia is.
A probléma nem az információ hiánya.
Hanem annak eldöntése, hogy az adott helyzetben melyik információ fontos, melyik vonatkozik valóban az adott projektre, és egy döntés milyen következményekkel jár a többi területre.
Attól, hogy valaki például építőanyag-kereskedelemben dolgozik, villamos kivitelezéssel foglalkozik vagy más kapcsolódó területen jelentős tapasztalattal rendelkezik, még nem feltétlenül látja ugyanilyen mélységben az építészet, tartószerkezet, energetika, gépészet, költségvetés és kivitelezésszervezés összefüggéseit.
Nem is kell látnia.
Ezek külön szakmák.
Aki viszont maga vállalja a teljes projekt összefogását, annak ezeket az összefüggéseket a saját építkezésén kell fokozatosan megtanulnia.
Egy nagy értékű családi ház pedig meglehetősen költséges tanulópálya.
Miért nem elég egyszerűen jó szakembereket választani?
A jó projekt alapja természetesen az, hogy jó szakemberek dolgozzanak rajta.
De még kiváló szereplők mellett sem magától értetődő, hogy valaki a teljes beruházást folyamatosan ugyanabból a nézőpontból vizsgálja.
Az építész a tervezési feladatot látja elsősorban. A statikus a tartószerkezetet. A gépész a gépészeti rendszereket. A villamos tervező az elektromos hálózatot és rendszereket. A belsőépítész a belső tereket. A kivitelező pedig mindezekből próbál működő épületet létrehozni.
Ezek a részfeladatok azonban egymástól nem függetlenek.
Egy nagyobb nyílászáró megváltoztathatja a tartószerkezeti kialakítást, az árnyékolást, az energetikai számítást és a költségeket. Egy belsőépítészeti döntés gépészeti és villamos módosítást igényelhet. Egy gépészeti rendszer cseréje új helyigényt, elektromos teljesítményt vagy akár építészeti változtatást eredményezhet.
Egy összetett családi háznál éppen ezekből a kapcsolódásokból keletkezik a legtöbb döntési helyzet.
Építési projektmenedzsment a tervező kiválasztásánál
A legtöbb magánépíttető nem választ rendszeresen építészt.
Amikor először találkozik egy tervezővel, természetesen fontos a személyes benyomás. Egy családi ház tervezése hosszú együttműködés, ezért nagy jelentősége van annak, hogy működjön a kommunikáció és kialakuljon a bizalom.
A jó személyes kapcsolat azonban nem azonos azzal, hogy az adott tervező minden olyan területen erős, amelyet az adott projekt megkövetel.
Lehet valaki kiváló téralkotó, de kevésbé jártas nagy energiahatékonyságú épületekben. Más tervező műszakilag rendkívül precíz, de kevésbé érzékeny a költségvonzatokra. Egy harmadik iroda erős koncepciót készít, de kevésbé részletes a kivitelezési dokumentációja.
Ezek önmagukban nem minősítik a tervezőt.
A kérdés az, hogy az adott projekthez milyen tudásra van szükség, és ha valamely terület külön figyelmet igényel, azt időben felismerjük-e.
A kivitelező érdeke sem minden helyzetben azonos az építtetőével
Ugyanez igaz a kivitelezőre is.
Egy tisztességes kivitelező számára fontos, hogy jó épület készüljön. Különösen egy jó generálkivitelező rengeteg szervezési és szakmai terhet képes levenni az építtető válláról.
Ugyanakkor a kivitelező vállalkozást működtet.
A vállalási díjból ki kell fizetnie az anyagokat, dolgozókat, alvállalkozókat, gépeket, adminisztrációt és a működés egyéb költségeit, miközben természetesen nyereséget is kell termelnie.
Ezzel semmi probléma nincs.
A kivitelezői haszon nem hiba, hanem egy működő vállalkozás természetes része.
Viszont ebből az is következik, hogy egyes döntési helyzetekben a kivitelező számára előnyösebb megoldás nem feltétlenül ugyanaz, amely hosszú távon az építtető számára a legjobb.
Ilyenkor különösen fontos lehet, hogy legyen a projektben olyan szakmai szereplő, aki nem valamelyik részfeladat vagy vállalkozói oldal, hanem a megrendelő szempontjai alapján vizsgálja a döntést.
Az építtetői képviselet már a telekválasztás előtt elkezdődhet
A projektmenedzsment nem feltétlenül akkor kezdődik, amikor már elkészültek a tervek.
Sőt, minél korábban kapcsolódik be, annál több olyan döntésre lehet hatással, amelyeket később már csak jelentős költséggel lehetne megváltoztatni.
Egy család például talál egy jó helyen fekvő telket.
A hirdetés alapján megfelelőnek látszik. Az ingatlanközvetítő szerint jól beépíthető. A környék tetszik. Látszólag minden rendben.
Egy építési projekt szempontjából azonban más kérdéseket is fel kell tenni.
A helyi szabályozás lehetővé teszi azt az épületet, amelyet a család szeretne? Megfelelő a tájolás? Milyen a terep? Milyen közművek állnak rendelkezésre? Várható-e jelentős tereprendezés vagy támfal? Van-e olyan adottság, amely a későbbi építkezést jelentősen megdrágíthatja?
A megfelelő telek nem egyszerűen az, amelyik szép.
Az a megfelelő telek, amelyen a megrendelő által kívánt épület műszakilag és gazdaságilag is ésszerűen megvalósítható.
A tervezési program: előbb azt kell tisztázni, mit szeretnénk
A telek után gyakran az első gondolat az, hogy építészt kell keresni.
Pedig előtte érdemes pontosabban meghatározni magát a feladatot.
Nem pusztán azt, hogy hány négyzetméteres legyen a ház vagy hány hálószoba szükséges.
Egy komolyabb családi háznál tisztázni kell például a kívánt minőségi szintet, az energetikai célokat, az épületgépészeti elképzeléseket, az automatizálási igényeket, a belsőépítészet szerepét, a későbbi üzemeltetési elvárásokat és természetesen a reális beruházási keretet is.
Ha ezekből kialakul egy átgondolt tervezési program, már a tervező kiválasztása is sokkal tudatosabban történhet.
Nem általában keresünk „jó építészt”.
Az adott projekthez keresünk megfelelő építészt.
Az építési projektmenedzsment egyik legfontosabb feladata a döntés-előkészítés
Egy építtetőnek nem arra van szüksége, hogy valaki minden kérdésben helyette döntsön.
Éppen ellenkezőleg.
A ház az ő otthona, a beruházás az ő pénze, ezért a lényegi döntéseknek nála kell maradniuk.
A projektmenedzser feladata az, hogy a döntési helyzeteket átláthatóvá tegye.
Mi az egyik megoldás előnye? Mi a másik hátránya? Mekkora a költségkülönbség? Van-e energetikai következmény? Befolyásolja-e a kivitelezési időt? Karbantartási szempontból jelent-e különbséget? Egy későbbi rendszerrel összeegyeztethető lesz-e?
Egy magas színvonalú projektben sokszor nem az a kérdés, hogy melyik megoldás a legolcsóbb.
Hanem az, hogy melyik megoldás ad valódi értéket a megrendelő számára.
Ez lényeges különbség.
A tervezés során dől el a költségek jelentős része
Az építkezés költségeit gyakran csak akkor kezdik igazán komolyan figyelni, amikor megérkeznek a kivitelezői ajánlatok.
Pedig addigra a költségek jelentős része már eldőlt.
Eldőlt az épület méretével, a szerkezeti rendszerrel, a homlokzattal, a nyílászárókkal, a gépészeti rendszerekkel, a belsőépítészeti igényekkel és az egyedi szerkezetekkel.
A projektmenedzsment nem azt jelenti, hogy mindenből olcsóbb megoldást keresünk.
Egy magas minőségi igényű családi háznál ennek éppen az ellenkezője is előfordulhat: bizonyos részletekre tudatosan érdemes többet fordítani.
A cél az, hogy a költség oda kerüljön, ahol értéket teremt, és időben felismerhetők legyenek azok a megoldások, amelyek magas költséget jelentenek anélkül, hogy a megrendelő számára arányos előnyt nyújtanának.
A kész tervet érdemes a megvalósítás szemszögéből is ellenőrizni
Amikor elkészül a tervdokumentáció, az még nem feltétlenül jelenti azt, hogy a projekt készen áll a kivitelezésre.
Egy összetett családi háznál érdemes megvizsgálni, hogy a különböző szakági tervek összhangban vannak-e, a kritikus részletek kellően kidolgozottak-e, illetve nincs-e olyan műszaki megoldás, amely papíron működik, a kivitelezés során azonban problémát okozhat.
Ebben segíthet a tervellenőrzés.
Minél több kérdés tisztázódik még a tervasztalon, annál kevesebb döntést kell kapkodva, egy működő építkezés közben meghozni.
Kivitelezői ajánlatokat csak azonos műszaki tartalom mellett érdemes összehasonlítani
A következő nagy döntési pont a kivitelező kiválasztása.
Ehhez először olyan műszaki tartalomra van szükség, amelyre a kivitelezők összehasonlítható ajánlatot tudnak adni.
Ebben fontos szerepe lehet a tételes költségvetési kiírásnak.
Ha az egyik kivitelező más termékkel, más műszaki színvonallal vagy több kizárással számol, mint a másik, akkor két végösszeg egyszerű összevetése könnyen félrevezető lehet.
A kivitelezői ajánlatok összehasonlításáról külön cikkben is részletesen írtunk.
Egy nagy értékű családi háznál azonban még az összehasonlítható ár sem elegendő.
Vizsgálni kell a referenciákat, a korábbi munkák minőségét, a szervezettséget, a szakmai hátteret, a kommunikációt és azt is, hogy a kivitelező korábbi projektjei valóban azt a színvonalat mutatják-e, amelyet az adott háznál elvárunk.
A legalacsonyabb ajánlat önmagában nem döntési szempont.
Ahogy a legmagasabb sem garancia a minőségre.
A kivitelezés megkezdésével nem csökken, hanem nő a döntések száma
Még nagyon részletes tervek mellett is felmerülnek olyan helyzetek, amelyeket a helyszínen kell kezelni.
Termékhelyettesítés történik. Más gyártmány válik elérhetővé. Változik egy belsőépítészeti igény. Egy szakág módosítást kér. Kiderül egy olyan adottság, amely a tervből nem volt látható. A kivitelező más műszaki megoldást javasol.
Önmagában egyik sem rendkívüli.
A problémát az okozza, ha a módosítás úgy történik meg, hogy senki nem vizsgálja végig a következményeit.
Egy változtatás hatással lehet az árra, a határidőre, egy másik szakágra, az energetikai teljesítményre, a későbbi karbantarthatóságra vagy akár az épület megjelenésére.
Ezért a projektmenedzsment egyik legfontosabb eleme a változások kontrollált kezelése.
Nem az a cél, hogy semmi ne változzon.
Hanem az, hogy tudjuk, miért változik, mit érint, mennyibe kerül és milyen következménye lesz.
A projektmenedzsment és a műszaki ellenőrzés nem ugyanaz
A projektmenedzsment része lehet a kivitelezés műszaki kontrolljának megszervezése, de nem szabad összekeverni az építési műszaki ellenőrzéssel.
A műszaki ellenőr egyik legfontosabb feladata a kivitelezés műszaki megfelelőségének, a tervek és előírások betartásának ellenőrzése, valamint az építtető szakmai képviselete a kivitelezés során.
A projektmenedzsment ennél tágabb folyamat.
Már a kivitelezés előtt jelen lehet, és a tervezők, műszaki tartalom, költségek, ajánlatok, döntések, határidők és változások összefüggéseit is kezeli.
A két szerep azonban nagyon jól kiegészítheti egymást.
Különösen előnyös lehet, ha a projekt műszaki logikáját ismerő szakember a kivitelezés lebonyolítása során sem tűnik el a folyamatból.
Az MRNK-nál a projektmenedzsment és a műszaki ellenőrzés – a projekt jellegétől és a szükséges jogosultságoktól függően – egy kézben is tartható. Így a kivitelezés megkezdésekor nem egy új szakembernek kell megismernie a terveket, a korábbi döntéseket és a megrendelő prioritásait: ugyanaz a műszaki szemlélet követheti végig a projektet a tervezési döntésektől a kivitelezés ellenőrzéséig.
Ennek különösen összetett családi házaknál van jelentősége. Egy korábban meghozott tervezési vagy költségdöntés háttere nem vész el, és a helyszínen felmerülő kérdéseket is annak ismeretében lehet kezelni, hogy mi volt az eredeti megrendelői cél, mit tartalmaztak a tervek, és milyen döntések vezettek az adott műszaki megoldáshoz.
Így a projektmenedzsment és a műszaki ellenőrzés nem két egymástól elszigetelt szolgáltatásként működik, hanem egymásra épülő megrendelői oldali műszaki kontrollként.
A projekt nem akkor ér véget, amikor a kivitelező azt mondja, hogy elkészült
A ház elkészülte után következik az átadás-átvétel, a hibák és hiányosságok kezelése, a szükséges dokumentáció összegyűjtése és adott esetben a használatbavételhez kapcsolódó műszaki feladatok támogatása.
Egy összetett épületnél nemcsak azt kell ellenőrizni, hogy a falak, burkolatok és nyílászárók elkészültek-e.
Fontos az is, hogy a rendszerek működjenek, a beállítások megtörténjenek, a szükséges dokumentáció rendelkezésre álljon, és egy későbbi üzemeltetéshez is legyenek használható információk.
A projekt akkor zárul le jól, amikor a megrendelő nem pusztán egy elkészült épületet, hanem egy átláthatóan lezárt beruházást kap.
Kinek éri meg az építtetői képviselet?
A teljes körű projektmenedzsment különösen azoknál a családi házaknál tud jelentős értéket teremteni, ahol magas a beruházási érték, egyedi az építészeti kialakítás, több szakág és beszállító dolgozik együtt, összetett gépészeti vagy energetikai rendszerek készülnek, illetve a megrendelő magas műszaki és kivitelezési minőséget vár el.
Ilyenkor már nem pusztán arról van szó, hogy „felépül-e a ház”.
A kérdés az, hogy az a ház épül-e meg, olyan minőségben, olyan műszaki tartalommal és olyan döntések mentén, amelyet a megrendelő eredetileg szeretett volna.
Projektmenedzsment, kinek nem feltétlenül való?
Nem minden projekthez szükséges teljes körű építtetői képviselet.
Ha az építtető kellő idővel rendelkezik, szívesen foglalkozik napi szinten a műszaki kérdésekkel, képes koordinálni a tervezőket és kivitelezőket, valamint vállalja, hogy a szükséges információkat maga szerzi meg és értékeli, akkor a projekt egy részét vagy egészét saját maga is menedzselheti.
Érdemes azonban reálisan felmérni, mit jelent ez időben és felelősségben.
Egy összetett családi ház saját kézben történő projektmenedzsmentje semmiképpen nem csak heti két-három órás elfoglaltság. A tervezési időszakban és különösen a kivitelezés intenzívebb szakaszaiban az információgyűjtés, az ajánlatok értékelése, az egyeztetések, a döntések előkészítése, a változtatások követése és a szereplők koordinálása akár heti 20–30, egyes időszakokban 40 órát is igénybe vehet.
Ráadásul ezt nem néhány hétig kell végezni. Egy telekválasztástól az átadásig tartó családi ház projekt könnyen másfél-két éves folyamat lehet.
Az időráfordítás mellett van egy másik, kevésbé látható tényező is: a szükséges tudást sokszor a projekttel párhuzamosan kell megszerezni. Miközben dönteni kell egy műszaki kérdésben, az építtetőnek előbb meg kell értenie magát a problémát, fel kell mérnie az alternatívákat, és azt is el kell döntenie, hogy a különböző szakemberektől kapott – esetenként eltérő – vélemények közül melyik szolgálja leginkább a projekt érdekeit.
Megfelelő szakmai végzettség és tapasztalat nélkül az építtető nehezebben tudja hatékonyan képviselni a saját érdekeit egy olyan döntési helyzetben, ahol a másik oldalon tervezők, kivitelezők és szakági szakemberek állnak, akik napi szinten dolgoznak ezen a területen.
A konfliktusok kockázata is nagyobb lehet
A műszaki kérdések könnyen személyes vitává válhatnak, ha az építtetőnek egyszerre kell megrendelőként, koordinátorként és műszaki döntéshozóként fellépnie.
Egy kivitelezői javaslat elutasítása, egy hibásnak vélt megoldás megkérdőjelezése vagy egy többletköltség vitatása önmagában is konfliktusforrás lehet. Még nehezebb a helyzet akkor, ha az építtető nem tudja biztosan megítélni, hogy műszakilag melyik fél álláspontja megalapozott.
A projektmenedzser ebben a helyzetben szakmai szűrőként és közvetítőként is működhet. Segít elválasztani egymástól a műszaki tényt, a gazdasági érdeket és a véleményt, előkészíti a döntést, és olyan információt ad a megrendelőnek, amely alapján már ő tud dönteni.
Ez sok esetben nemcsak jobb döntésekhez vezethet, hanem a megrendelő és a tervező vagy kivitelező közötti felesleges konfliktusok számát is csökkentheti.
Egyszerűbb, kevés szereplős és kisebb műszaki komplexitású építkezésnél sem biztos, hogy indokolt teljes projektmenedzsment.
Minél összetettebb azonban egy beruházás, annál nagyobb az értéke annak, hogy valaki már túl legyen azokon a tanulókörökön, amelyeket az építtető egyébként a saját házán futna végig először.
Miért lehet a saját házon megszerzett tapasztalat a legdrágább?
Egy házépítés természetesen rengeteget tanít.
A projekt végére az építtető sokkal többet fog tudni tervekről, kivitelezésről, nyílászárókról, gépészetről, burkolatokról és vállalkozói ajánlatokról, mint az elején.
Csakhogy ennek a tudásnak egy része olyan döntésekből születik, amelyeket már nem lehet újra meghozni.
A következő háznál bizonyára sok mindent másképpen csinálna.
Csakhogy a legtöbb család nem azért épít, hogy a következő háza majd jobb legyen.
Ezért érték az a szakmai tapasztalat, amely nem a megrendelő első saját projektjén keletkezik.
Egy tapasztalt projektmenedzser nem minden problémát tud megelőzni. De sok olyan helyzetet már felismer, amely az építtető számára először csak akkor válna nyilvánvalóvá, amikor annak már költsége van.
Ha a teljes folyamatra szeretne műszaki partnert
A cikkben bemutatott szemlélet az MRNK építési projektmenedzsment szolgáltatásának alapja: az építtető oldalán álló műszaki partnerként segítünk összefogni a döntéseket és a résztvevők munkáját.
A cél az, hogy az építtető mellett a teljes folyamat során legyen egy olyan műszaki partner, aki érti az építészeti, energetikai, költségvetési és kivitelezési összefüggéseket, és segít a döntésekhez szükséges információkat megfelelő időben összegyűjteni és értékelni. Az MRNK különösen erős a passzívházak, energiahatékony épületek, valamint a korszerű és jövőbe mutató építési megoldások területén, ahol a széles körű szakmai ismeret és a gyakorlati tapasztalat egyaránt fontos ahhoz, hogy az egyes döntéseket ne önmagukban, hanem a teljes épület működésének részeként lehessen értékelni.
A szolgáltatás konkrét tartalma mindig a projekt állapotához és összetettségéhez igazodik; a részletes feladatköröket a projektmenedzsment szolgáltatási oldalon foglaltuk össze.
Nem az a cél, hogy az építtető helyett döntsünk. Az a cél, hogy amikor dönteni kell, megfelelő műszaki információ álljon rendelkezésére, és valaki a teljes projekt összefüggéseit is képviselje az asztalnál.
Családi házat tervez, ahol egyaránt fontos a minőség, a műszaki tartalom és a beruházás átláthatósága ?
A projektmenedzsmentet érdemes minél korábban bevonni. A telekválasztásnál vagy a tervezés elején még olyan döntések is könnyen módosíthatók, amelyek a kivitelezés alatt már jelentős többletköltséget vagy kompromisszumot jelentenének.