Az építtető számára természetes kiindulópont, hogy ha elkészültek a tervek, akkor azok alapján az épület megépíthető. Ez azonban nem feltétlenül jelenti azt, hogy minden kivitelezési kérdés eldőlt, minden tervrész összhangban van egymással, és a kivitelezők ugyanazt a műszaki tartalmat fogják kiolvasni a dokumentációból.
A tervellenőrzés célja nem annak bizonyítása, hogy a tervező hibázott. Sokkal inkább egy tervezőtől független második műszaki kontroll, amely még akkor történik meg, amikor egy észrevétel tisztázása rendszerint lényegesen egyszerűbb és olcsóbb, mint a kivitelezés során.
A legjobb időpont ezért általában nem akkor van, amikor már felmerült egy probléma a helyszínen, hanem még a kivitelezői ajánlatkérés, a költségvetés véglegesítése és a szerződéskötés előtt.
Miért fontos a tervellenőrzés kivitelezés előtt?
Egy építkezésen a tervben maradt bizonytalanság nem tűnik el attól, hogy megkezdődik a kivitelezés.
Valakinek előbb-utóbb döntést kell hoznia.
Ha egy csomópont nincs részletesen kidolgozva, egy rétegrend nem egyértelmű, a tervlap és a műszaki leírás eltér egymástól, vagy egy beépítendő anyag műszaki követelménye nincs kellően meghatározva, akkor ezt a kérdést a helyszínen is meg kell oldani.
Csakhogy ekkor már egészen más a helyzet.
Lehet, hogy a kivitelező már megadta az árajánlatát. Megkötötték a szerződést. Megrendelték az anyagokat. Elkészült egy kapcsolódó szerkezet. Dolgoznak az alvállalkozók. Egy későn felismert probléma így már nem egyszerű tervezési kérdés, hanem pénzügyi, határidős és sokszor szerződéses kérdéssé is válik.
A kivitelezés előtti tervellenőrzés egyik legnagyobb előnye pontosan az, hogy ezeknek a kérdéseknek egy részét még azelőtt felszínre hozza, hogy a megoldásuk egy elkészült szerkezet bontásával vagy egy több százezer, esetleg több millió forintos módosítással járna.
Tervellenőrzés kivitelezés előtt: nem csak hibát keresünk
A független kontroll nem kizárólag látványos „tervhibák” keresését jelenti.
Ugyanolyan fontos lehet annak felismerése, hogy valami nincs kellően meghatározva, többféleképpen értelmezhető, nincs összhangban egy másik tervrésszel, vagy a kivitelezéshez további részletkidolgozás szükséges.
Ez különösen fontos ott, ahol az adott döntés több szakágat, szerkezeti réteget vagy egymásra épülő munkafolyamatot érint.
Mi történik, ha a probléma csak a kivitelezői szerződés után derül ki?
Sok építtető abból indul ki, hogy ha valamilyen probléma maradt a tervben, azt majd a kivitelező észreveszi.
Egy tapasztalt és lelkiismeretes kivitelező valóban sok problémát felismerhet. Erre azonban nem érdemes a beruházás műszaki biztonságát alapozni.
Ha már lezajlott a kivitelezők versenyeztetése és megszületett a szerződés, a helyzet megváltozik.
Egy az építési folyamat során újonnan felismert műszaki probléma jelentheti azt, hogy az eredetileg kalkuláltnál több anyagra, más technológiára, új munkafázisra vagy módosított részletre van szükség. Ez adott esetben többletköltséget jelenthet valamelyik fél számára.
A kivitelezőnek ilyenkor egyben azt is el kell ismernie, hogy az ajánlat elkészítésekor ő sem azonosította a problémát.
Ez könnyen vitát eredményezhet arról, hogy az adott megoldásnak benne kellett-e volna lennie az eredeti ajánlatban, a terv egyértelmű volt-e, kinek kellett volna felismernie a hiányosságot, illetve ki viselje a módosítás költségét.
Még problémásabb a helyzet, ha a feltárt hiba kijavítása jelentős többletköltséggel jár. Ilyenkor előfordulhat, hogy bár a probléma ismertté válik, a kivitelezés mégis az eredeti, műszakilag kifogásolható megoldás szerint folytatódik tovább.
Ezért minden esetben sokkal kedvezőbb, ha a lényeges kérdések még az ajánlatkérés előtt tisztázódnak.
A tervhibának akkor is ára lehet, ha senki nem vitatkozik rajta
Nem minden probléma vezet nyílt konfliktushoz.
Ennél néha rosszabb helyzet is kialakulhat: a részlet egyszerűen úgy készül el, ahogyan azt a helyszínen a legegyszerűbbnek gondolják.
Ha nincs egyértelmű tervi megoldás, akkor a döntés könnyen a kivitelezőre vagy akár egy adott szakipari munkát végző alvállalkozóra marad.
Ez önmagában nem jelenti azt, hogy biztosan rossz megoldás készül. A probléma az, hogy egy fontos tervezési döntés ekkor már nem feltétlenül tervezői szinten születik meg.
Ennek következménye lehet egy kedvezőtlen hőhíd, problémás vízelvezetési vagy vízszigetelési csomópont, nem megfelelő légzárási részlet, nehezen kivitelezhető szerkezeti kapcsolat vagy egy olyan anyagválasztás, amelynek műszaki teljesítménye nem illeszkedik a tervezett szerkezethez.
Kiviteli terv ellenőrzés: az egyes tervrészeknek egymással is összhangban kell lenniük
Gyakori probléma nem az, hogy egyetlen tervlap önmagában hibás, hanem hogy különböző dokumentumok eltérő információt tartalmaznak.
Az alaprajzon más megoldás jelenik meg, mint a metszeten. A rétegrendi leírás nem egyezik a rajzzal. Egy konszignáció más terméket vagy méretet tartalmaz, mint a kapcsolódó részletrajz. Az építészeti és szakági tervek között nincs teljes összhang.
Ezeknek a különbségeknek egy része tervezés közben teljesen természetesen létrejöhet. A probléma akkor kezdődik, ha a kivitelezés megkezdéséig nem derül ki, melyik információ tekintendő véglegesnek.
A 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet szerint a kivitelezési dokumentációt olyan részletezettséggel kell elkészíteni, amely biztosítja többek között a kivitelezés, a szakszerű munkavégzés és annak ellenőrizhetőségéhez szükséges információkat. A dokumentációnak az egyes szerkezeteknél többek között a helyzetet, méreteket, elvárt műszaki jellemzőket, minőségi követelményeket, technológiai feltételeket és a költség meghatározásához szükséges adatokat is egyértelművé kell tennie.
Ez nemcsak műszaki kérdés. A bizonytalan tervből bizonytalan ár készül.
Mi történik a kivitelezői ajánlatokkal, ha a terv nem egyértelmű?
Ha ugyanabból a dokumentációból három kivitelező három különböző műszaki tartalmat feltételez, akkor a három ár valójában nem ugyanarra az épületre vonatkozik.
Az egyik kivitelező betervez egy szükséges réteget vagy szerkezeti elemet, a másik nem. Az egyik magasabb műszaki minőséggel számol, a másik az általa értelmezhető legolcsóbb megoldással. Az egyik felismeri a tervből hiányzó munkafázist, a másik csak azt árazza be, ami konkrétan szerepel a dokumentációban.
Papíron három versengő ajánlat születik.
Valójában azonban nem feltétlenül ugyanazt árazták be.
Ezért a kivitelezői ajánlatok összehasonlíthatóságának egyik feltétele az, hogy már maga az ajánlatkérés alapját jelentő műszaki tartalom is kellően egyértelmű legyen.
Ezzel részletesebben a Kész tervek, induló építkezés – miért nem biztos, hogy összehasonlíthatók a kivitelezői ajánlatok? című cikkünk foglalkozik.
A kivitelező és a tervező között is lehet szakmai vita
A tervellenőrzésnek van egy másik, kevésbé nyilvánvaló szerepe is.
Nem minden kivitelezői észrevétel jelenti azt, hogy a terv hibás.
Előfordulhat, hogy a tervező által meghatározott megoldás műszakilag megfelelő, a kivitelező azonban más rendszerhez szokott, más technológiát alkalmazna szívesebben, vagy egyszerűen egyszerűbb megoldást szeretne.
Ilyenkor az építtető nehéz helyzetbe kerülhet.
A kivitelező azt mondja, hogy „ezt így nem lehet jól megcsinálni”, a tervező pedig ragaszkodik a tervhez.
Egy független műszaki kontroll ebben a helyzetben is értékes lehet. Megvizsgálható, hogy a kivitelező felvetése valódi műszaki problémára mutat-e rá, vagy a tervezői megoldás megfelelő, és nincs indok az eltérésre.
A tervellenőrzés tehát nem automatikusan a tervezővel szembeni kontroll. Ugyanúgy megvédheti a jól megtervezett megoldást egy indokolatlan kivitelezői módosítástól.
Tervhiba keresés: milyen problémákat érdemes még az építkezés előtt feltárni?
A tervellenőrzés során elsősorban nem formai hibákat keresünk, hanem azokat a kérdéseket, amelyeknek a kivitelezésre, a költségekre vagy az elkészült épület minőségére tényleges hatásuk lehet.
Tervellenőrzés során feltárt hibák és ellentmondások
Ide tartozhatnak az egymásnak ellentmondó tervlapok és leírások, hiányzó csomópontok, nem egyértelmű rétegrendek, méreteltérések, szakági ütközések vagy olyan részletek, amelyek a rendelkezésre álló dokumentációból nem kivitelezhetők egyértelműen.
A tervellenőrzés nem veszi át a tervező felelősségét
A független tervellenőrzés nem azt jelenti, hogy egy másik szakember „újratervezi” az egész épületet, és nem jelenti az eredeti tervező felelősségének átvételét sem.
A cél a problémás, hiányos vagy tisztázandó pontok felismerése és rendszerezése.
Ha egy kérdés megoldásához tervezői módosítás, szakági számítás vagy új tervrész szükséges, azt továbbra is a megfelelő jogosultsággal rendelkező tervezőnek kell elkészítenie.
A tervellenőrzés eredménye ebben az esetben az, hogy a kérdés időben felmerül, és nem akkor, amikor a kivitelező már a helyszínen várja a döntést.
Mikor érdemes tervellenőrzést kérni?
A legkedvezőbb időpont általában akkor van, amikor a tervek már elkészültek, de a kivitelezői versenyeztetés még nem zárult le.
Ilyenkor még van lehetőség a feltárt kérdések tisztázására, szükség esetén a tervek pontosítására, majd ezek alapján egy olyan költségvetési kiírás és ajánlatkérés elkészítésére, amelyből a kivitelezők nagyobb eséllyel ugyanazt a műszaki tartalmat árazzák.
A tervellenőrzés természetesen később, már folyamatban lévő kivitelezésnél is hasznos lehet.
Csak ekkor már általában kevesebb a szabad döntési lehetőség, és minden változtatás drágább.
Tervellenőrzés, költségvetés és műszaki ellenőrzés egy rendszerben
Az MRNK-nál a tervellenőrzés önálló szolgáltatásként is igénybe vehető, de szükség esetén összekapcsolható a költségvetési kiírás elkészítésével és a későbbi műszaki ellenőrzéssel.
Ennek előnye, hogy a kivitelezés előtt feltárt kérdések nem vesznek el a folyamat következő szakaszában.
A tervellenőrzés során azonosított kockázatok bekerülhetnek a költségvetési és ajánlatkérési szempontok közé, majd a kivitelezés során a műszaki ellenőrzésnél is kiemelten követhetők.
Így a kontroll nem akkor kezdődik, amikor már elkészült valami hibásan, hanem már azelőtt, hogy a kivitelező árat adna rá.
Tervellenőrzést kérne a kivitelezés megkezdése előtt?
Ha elkészültek a tervek, de szeretné még az ajánlatkérés vagy a kivitelezési szerződés megkötése előtt független műszaki szempontból is átnézetni őket, az MRNK tervellenőrzési szolgáltatásával segítünk feltárni a kivitelezést, a költségeket vagy a későbbi műszaki minőséget befolyásoló kérdéseket.